Comprar o vender una propiedad es una de las mayores decisiones que tiene que tomar una persona individual, pareja o familia a lo largo de sus vidas. Cuando llega el momento de vender una propiedad en la Costa del Sol, se su primera residencia o casa de vacaciones, hay muchos pasos que puede tomar para hacer el proceso menos estresante. El equipo de Status Homes ha confeccionado esta guía para ayudarle a vender su propiedad en el menor tiempo posible, al mejor precio y con el menor estrés.
Paso 1: Conocer el Mercado Actual de la Costa del Sol
Desde que Vd. compró su casa en la Costa del Sol han cambiado muchas cosas, particularmente si hace mucho tiempo que Vd. entró en el mercado. De no ser que haga un seguimiento regular del mercado inmobiliario, o sea Vd. un adicto de la inmobiliaria; hay una buena probabilidad de que esté actualmente tratando de averiguar cómo está el mercado.
Ahora mismo, el mercado a lo largo de la costa es altamente competitivo y está lleno de gente. La recesión del 2008 y el retraso en curso ha creado un ambiente en el que se puede tardar varias semanas hasta acosen vender su propiedad, dependiendo del tamaño y precio que quiera obtener.
Las propiedades más demandadas son las que están listas para entrar a vivir y las de lujo de bajo mantenimiento para vacaciones. La mayoría de la gente en el mercado de la Costa del Sol no busca una primera residencia. Cuanto más grande más cara, las propiedades que requieren mucho mantenimiento y una presencia permanente de los propietarios, están más tiempo en el mercado para poder alcanzar su valor.
La mayoría de los compradores provienen de países europeos, unos pocos de otros continentes. Se sienten atraídos por la belleza de la Costa del Sol, el sol y el estilo de vida, por nombrar algunos motivos.
Paso 2: Preparando su Propiedad para Competir en un Mercado Saturado
Como no puede cambiar las condiciones generales del mercado, puede Vd. hacer su propiedad más competitiva. Comience haciendo algunas pequeñas reformas que resulten evidentes durante las visitas de los compradores. Si estaba retrasando reemplazar un pomo de una puerta que se había caído, ahora es el momento de repararlo. Pequeños ajustes como este, ayudan mucho a mejorar la impresión del comprador respecto a su propiedad.
También es aconsejable retirar muebles y efectos personales. Las habitaciones que están llenas de cosas parecen más pequeñas y eso puede llevar a los compradores a no hacerle ninguna oferta, o una más baja. Es un hecho, que una propiedad bien mantenida y arreglada se vende mucho antes.
Paso 3: Su Estrategia de Precio
Similar a cualquier decisión importante asociada con la venta de una propiedad, necesitará discutir con su agente la estrategia de precio. La estrategia de precio es su hoja de ruta para asegurarse el mejor precio por su propiedad en el competente mercado inmobiliario de la Costa del Sol. Con el fin de hacer esto, hay algunas cosas que tiene que determinar primero:
- Pregúntese a sí mismo en cuanto tiempo quiere vender su casa? Si no está apretado de tiempo, tendrá la posibilidad de alcanzar un precio más alto.
- Por cuanto se han vendido casas de similares características en la zona (metros cuadrados, número de habitaciones, baños, condiciones, etc.)? Esto le ayudará a determinar aproximadamente cual es el valor del mercado de su propiedad.
- Investigue las propiedades a la venta por la competencia y averig¨e cuanto tiempo llevan en el mercado. De nuevo, esto le ayudará a mantener su precio dentro del mercado.
- Tiene su propiedad alguna característica que las otras no tengan? Por ejemplo, si su propiedad tiene bonitas vistas al Mediterráneo desde la terraza, de las que la competencia carece, su propiedad podrá obtener un precio más alto que la que está a la venta en la esquina.
Es importante evitar cometer algunos fallos que suelen tener los vendedores de la zona. Lo primero es sobre o menos valorar su casa. Si Vd. sobre valora su casa, existe el riesgo que los agentes no la enseñen, o que los compradores simplemente no visiten la propiedad, porque es más cara que otras ofertas comparables. Por el otro lado, si menos valora su propiedad, está Vd. obviamente perdiendo parte de sus beneficios!
Un Mundo de Precaución sobre el Precio Neto: Si ha decidido Vd. trabajar con un agente para vender su propiedad, siempre es recomendable decidir el precio con la comisión incluida. La razón es la siguiente:
Si Vd. le dice a un agente 'yo quiero 500.000€ netos y Vd. le añade su comisión', esto puede llevar a los agentes a añadir diferentes porcentajes de comisiones, con lo que resulta que su propiedad se ofrece en el mercado a diferentes precios con diferentes agencias. Esto puede causar confusión y desconfianza en los compradores.
El posible escenario puede ser que un agente muestra su propiedad a un cliente por 535.000€, pero el mismo cliente ve la casa con otro agente por 525.000€. Esto puede llegar a ser un problema real, cuando el cliente vuelva por su cuenta a ver la propiedad por fuera, hable con el vecino, quién seguramente le mencionará que Vd. quiere 500.000€ netos, así que el cliente posiblemente le hará una oferta de 485.000€. Por supuesto que Vd. tendrá que pagarle la comisión acordada al agente que le ha presentado al cliente comprador, resultando su precio final bastante reducido. Esto dejaría su estrategia de precio en andrajos y el comprador potencial se quedaría algo confuso.
Si fija un precio de venta con la comisión incluida, todo lo arriba mencionado puede evitarse fácilmente.
Paso 4: Agentes
La primera decisión que debe tomar es si quiere colaborar con Agentes inmobiliarios. Hay muchos beneficios al colaborar con agentes, incluido el no tener que preocuparse de la publicidad y comercialización de su propiedad. De hecho la mayoría de los agentes ya tienen un flujo constante de clientes compradores navegando por su red en busca de una propiedad, lo que le puede ayudar a vender su casa al mejor precio.
A la hora de buscar un agente hay diversos factores clave a tener en cuenta:
- Que tenga un buen y demostrado conocimiento de la zona. Diferentes clientes tienen diferentes necesidades dependiendo de sus gustos, un buen agente sabrá donde se encuentra lo que necesitan. (por ej. escuela local, playas, restaurantes, campos de golf, etc.)
- La página web del agente y su presencia online es profesional y puesta al día
- Tiene capacidad para asesorar en como maximizar el precio de su casa
Paso 5: Comisiones & Ofertas
Hablando en general, la mayoría de los acuerdos de venta se realizan con un porcentaje de comisión estándar. Esta comisión debe ser especificada en los acuerdos de venta. En la Costa del Sol en concreto suele ser de un 5% más el IVA correspondiente. Es frecuente que para propiedades de valor más bajo se apliquen porcentajes de comisión más altos, teniendo en cuenta el esfuerzo y tiempo que lleva comercializar una propiedad en la zona.
Cuando Vd. recibe una oferta por su propiedad, no debe sentirse obligado a aceptarla, o ni siquiera contrarrestarla. De cualquier forma debe asegurarse de tenerla por escrito y ver a su agente como un miembro de su equipo. Si tiene tiempo para esperar y el agente piensa que puede obtener un precio mejor, sería aconsejable rechazar o contrarrestar la oferta.
Una vez ha aceptado una oferta es importante consultar a su agente, abogado e incluso al contable, para asegurarse de que paga correctamente todos los impuestos asociados a la venta. Cada uno de esos profesionales está bien versado en ayudarle a planificar su venta y asegurar la legalidad de todos los documentos.
Paso 6: Asegurarse que Su Agente Comercializa Correctamente Su Propiedad
Uno de los mayores pasos en vender su casa es estar seguro de que el agente, o los agentes, que ha seleccionado para vender su propiedad, la están comercializando correctamente. Con todo esto tenga en cuenta que dependiendo del tipo de precio de venta de su propiedad, puede tardar semanas o varios meses en venderla.
Puede tener la impresión de que su propiedad lleva bastante tiempo en el mercado, pero no ha tenido ninguna visita, o quizás ha tenido pocas visitas y Vd. piensa que los compradores potenciales le están haciendo perder el tiempo.
Primeramente es importante hablar con su agente y asegurarse de que su propiedad está siendo expuesta adecuadamente. Otra cosa que tendrá que tener en mente es si tiene un valor muy alto o una propiedad única. Recuerde esto solo atraerá a los clientes potenciales que estén interesados en su propiedad.
Si su propiedad tiene el precio correcto, entonces no hay razón para que no tenga visitas, dependiendo de la propiedad, Vd. debería tener varias visitas a la semana a varias al mes. Si Vd. piensa que la propiedad está valorada equiparablemente a propiedades similares en la zona, puede ser que estas tampoco reciban visitas.
Si quiere vender su propiedad en un corto plazo de tiempo, es aconsejable que esté preparado para vender a un precio inferior del que tenía pensado. Es mejor que hable con su agente para comunicarle que no está dispuesto a aceptar una oferta demasiado baja.
A la hora de establecer su precio de venta, los vendedores también tienen que tener en consideración cuanto espacio de negociación quieren dejar. Básicamente ningún comprador quiere pagar el precio de venta inicial que pide por su propiedad.
Paso 7: Preparando Su Propiedad para Visitas y Fotografías
Es importante que su propiedad sea mostrada a compradores potenciales de la forma más atractiva posible.
Vale la pena invertir en algunos detalles aquí y allá, para hacer la propiedad más atractiva a los compradores. Igualmente a la hora de hacer fotografías o prepararla para la visita de un potencial comprador; asegúrese de que la casa tenga la máxima luminosidad natural posible. Por supuesto que la puesta en escena es esencial a la hora de querer vender su casa; así que es de sentido común que esté limpia, ordenada y presentable. Recuerde que las habitaciones abarrotadas parecen más pequeñas, así que quizás sería aconsejable sacar algún mueble o accesorios decorativos.
También debería plantearse otra pequeña inversión que sería contratar a un fotógrafo profesional para hacer fotos profesionales. Las fotos pueden ser entregadas a todos los agentes con los que colabore, para asegurarse de que su propiedad se comercializa en la red lo más atractiva posible. Como nota final, compruebe que las fotos han sido subidas a las diferentes webs.
Su agente principal debería colocar un cartel de 'Se Vende' en el exterior de su propiedad. En el mundo inmobiliario, este rito siempre ha funcionado. Esta práctica siempre atrae consultas de gente que pasa por ahí viendo el vecindario.
También deberá tener en cuenta que los agentes siempre muestran primero las casas de las que tienen llaves, en lugar de hacer esperar a un cliente potencial para visitar su propiedad.
Paso 8: Abogados y Asesores Fiscales
Es importante involucrar a un abogado y un asesor fiscal para asegurarse de que se cumplen todas las legalidades con la venta de su propiedad.
Ambos se harán responsables de asegurar que Vd. obtiene toda la información antes de vender su propiedad. Esto evita posibles sorpresas posteriores con respecto a obligaciones legales. Básicamente quiere Vd. todo listo y correcto para el comprador.
Paso 9: Negociación y Venta de Su Propiedad
Negociar el precio entre el vendedor y el comprador potencial debería ser algo de lo que se encargue su agente - esto es por lo que le paga una comisión. Su agente generalmente será capaz de negociar el precio mejor que cualquier abogado. Una vez se ha llevado a cabo el trato, el resto de la venta la llevará su abogado, quién asegurará todas las legalidades.
Algo que hay que tener en mente durante las negociaciones es lo que va exactamente incluido en el precio (muebles sí o no, por ejemplo), que cantidad quiere el vendedor como depósito, finalización de la fecha de venta, etc. Es importante tener todos estos datos negociados antes de seguir adelante con los trámites legales de la venta. Así que no negocie estos datos durante los trámites legales de su venta, ya que podría subir los honorarios del abogado.
Si está Vd. normalmente fuera del país, es aconsejable utilizar a un buen amigo o a su abogado como su apoderado, así nadie tiene que esperar a que esté Vd. en el país para cerrar la venta. De esta forma cualquiera que tenga poderes puede llevar a cabo los primeros trámites de la venta de su propiedad.